万侯园小区业主大会议事规则

（2015年5月3日 万侯园小区第二届第一次业主大会通过）

第一章 总 则

第一条  为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《福建省物业管理条例》和《福州市物业管理若干规定》等法律、法规，结合本小区实际，制定本业主大会议事规则。

业主委员会

第二条　经业主大会依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）监督管理规约的实施；

　　（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（九）业主大会赋予的其他职责。

第三条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是本小区内的业主，并符合下列条件：

　　（一） 具有完全民事行为能力；

　　（二） 遵守国家有关法律、法规；

　　（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

　　（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

　　（五） 具有一定的组织能力；

（六） 具备必要的工作时间。

第四条  房屋的所有权人为业主。（鉴于本小区为拆迁安置房，直至目前仍未办理产权证，故凡拆迁协议书上的被拆迁人可认定为业主）；产权证下的产权所有人及其共同所有人只能推举一人为业主委员会委员候选人。

第五条　业主委员会委员实行任期制，每届任期为3年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

第六条  业主委员会实行民主集中制，少数服从多数原则，一般日常事务由业主委员会会议决定，重大事务应由业主大会决定。
   第七条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关文件，向区房地产行政主管部门和街道办事处办理备案手续：

  第八条  业主委员会任期届满前二个月内，应当召开业主大会进行换届选举。 业主委员会任期届满未换届的，区房地产行政主管部门应当会同街道办事处在小区内组织成立业主委员会换届筹备组。  换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会（社区居民委员会）代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在小区内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。  原业主委员会应当在任期届满十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第三章  业主监督委员会

第九条  业主大会可以从业主中选举产生3--5人的业主监督委员会，根据业主大会的授权和管理规约的约定，行使对业主委员会的监督权。

第十条  为了使业主监督委员会更具有广泛性和代表性，委员人选尽量能覆盖本小区各楼栋。主任由委员推选。

第十一条  监督财务收支、业主大会及业主委员会有关决议的执行情况、民主决策情况，督促财务、业主委员会工作经费的定期公示，监督专项维修资金的使用。

第十二条  业主监督委员会主任应列席业主委员会会议，必要时，委员也可列席，但对会议的决议不享有表决权。    

第四章  业主委员会议事规则

第十三条   业主委员会召开会议在固定的办公室集体讨论，由秘书做书面记录，并由出席会议的委员（人员）签字后存档。因事请假的委员，会后，秘书必须征求本人意见，给予补签，若有不同意见可在上面签注。

第十四条  业主委员会的决定应当由秘书以书面形式在本小区内及时公布。

第十五条   经三分之一以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议，会议召开三日前，由秘书书面通知每位到会者，除了告知时间、地点外，要明确告知会议议题，以便委员做好准备。

第五章   业主大会的议事方式

第十六条  业主大会会议由业主委员会召集，由业主委员会主任主持。业主委员会主任因故不能履行职务时，由业主委员会主任指定的副主任或其他委员主持。主任和副主任均不能出席会议，主任也未指定会议主持人的，由出席会议的业主共同推举一名业主主持会议。

   第十七条  业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，由业主委员会的秘书将会议通知及会议拟讨论的事项以书面形式在本小区内公告，同时应当告知居民委员会。

第十八条  业主在收到业主委员会秘书的书面的召开大会的通知后，本人未亲自到会，也未委托他人出席会议的，视为放弃了自己的投票表决权，但该次业主大会形成的决议其必须服从。

第十九条  由于各种原因，未能参与表决的业主，其投票权数可计入已表决的多数票。

   第二十条  可以按梯位为单位，推选1—2名业主代表参加业主大会会议。 推选业主代表参加业主代表会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表出席会议时，需向业主大会提供业主的书面委托书。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

   第二十一条  业主大会会议的地点可以固定，也可以不固定的。会议形式可以采用集体讨论形式，当场由委员会秘书记录，最后形成决议，也可以由业主委员会秘书，给每位业主送达书面征求意见函，随后根据业主的书面答复进行整理，最后按本规则所约定的计票方法统计业主的投票数，最后形成大会决议，该决议在三日之内，秘书必须在公告栏内公告。 每次业主大会的召开必须由占专有部分面积二分之一以上且总人数二分之一以上有投票权业主参加方为有效。

   第二十二条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会应当每年召开一次定期会议，由业主委员会组织召开，具体时间秘书提前书面通知。        

   有下情形之一的，随时可以召开临时业主大会：

  （一）委员人数少于法定人数三分之二时；

  （二）需要向业主收取业主大会、业主委员会的工作经费时；

  （三）需要审批业主委员会制定的年度经费预算计划时；

  （四）需要审议业主委员会上一年度的经费开支是否合理时；

  （五）距物业管理合同到期日三个月前；

  （六）业主委员会任期届满两个月前；

  （七）小区业主的公共利益遭受到侵害时，需要聘请会计师审查物业公司的账目时，或为了维护公共利益，需要聘请律师以全体业主的名义提起诉讼时；

  （八）经专有部分占建筑面积百分之二十以上业主书面请求时；

  （九）发生重大事故或紧急事件需要及时处理的；

  （十）业主委员会认为有必要时；

  （十一）业主大会议事规则或者业主管理规约规定的其他情况。

临时业主大会只对通知中列明的事项做出决定。

第六章  业主大会中业主投票权的确定办法

 第二十三条  业主在业主大会会议上的投票表决权，按业主的投票权数决定。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

   第二十四条  业主大会召开之前，业主委员会的秘书应将小区内每一位业主的姓名、住址、通讯地址、联系电话、拥有的投票表决权的票数登记造册，同时要提前三日将每一位业主在今后所有的业主大会会议中拥有的投票表决权的票数书面通知每一位业主。每一位业主收到秘书的书面通知后，对所持有的投票数持有异议，应在15日以内 向业主委员会申请复议一次，逾期申请或未申请复议，均视为同意秘书所登记的其所拥有的投票数。

第七章  业主大会的表决程序

第二十五条  业主大会决议分为普通决议和特别决议

   业主大会做出普通决议，应当经占专有建筑面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主通过。业主大会做出特别决议，应当经占专有建筑面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主通过。

第二十六条  下列事项由业主大会以普通决议通过;

    （一）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

    （二）制定和修改业主大会议事规则；

（三）制定和修改小区管理规约；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员；

    （五）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

    （六）关于共有和公共管理权利的其他重大事项。

   第二十七条   下列事项由业主大会以特别决议通过：

    （一）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

    （二） 改建、重建建筑物及其附属设施；

    （三） 法律、法规或者业主大会规定的其他重要事宜。

   第二十八条  业主大会会议应当由业主委员会秘书作书面记录并存档。

第二十九条  业主的投票由业主委员会的秘书统计，若业主认为投票的统计数额有误，可以到业主委员会秘书处查看投票的书面凭证。

          第八章  业主大会及业主委员会（包括业主监督委员会，下同）工作经费的筹集、使用和管理

第三十条  业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

　　第三十一条  业主大会和业主委员会的工作经费的来源及组成：

　   （一）小区顶楼和外墙的广告收入；

    （二）小区共用部位（如地下车库、停车场等等）作为经营场所所得的经营收入；

    （三）业主缴纳的业主大会及业主委员会的办公经费。

第三十二条  业主大会及业主委员会的办公经费中由业主缴纳的部分由业主在物业管理费用之外另行缴纳，经业主大会授权也可由物业管理企业在收取物业费时一并收取，并在收款收据上加盖业主大会公章，然后其所代收的经费向业主委员会移交。

　　第三十三条  业主大会及业主委员会的工作经费由业主委员会向银行申请开户，建立独立财务账户，公开透明，便于管理 。该经费开支必须经过具体经办人、分管相关工作的业主委员会成员和业主委员会主任三人签字方可开支。

　　第三十四条  业主大会及业主委员会工作经费开支包括：

　   （一）业主大会和业主委员会的会议支出；

    （二）必要的日常办公费用；

    （三）维护业主共同利益所支出的费用

    （四）聘请会计师、律师所支出的费用；

    （五）业主大会决定的其他须开支的费用。

    （六）业委会委员以义务服务为主，为增强责任感，勇于担当，在会议及外出工作时（按出勤记录）可给与适当的补贴。

第三十五条  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况业主委员会秘书应配合财务每3个月以书面形式在本小区显著位置公布，接受业主的监督。并且该经费的使用情况，业主委员会必须在年终业主大会上向全体参加会议的代表汇报。第二年经费使用的额度由前一年年终业主大会上由业主代表讨论，最后制定一个预算方案，第二年经费必须在预算内支出。

第九章 业主委员会的印章

第三十六条  业主委员会负责到有关部门刻制业主大会和业主委员会公章各一枚，并到相关政府部门登记备案。上述印章均由业主委员会负责管理。

第三十七条  使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定。使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。印章使用每次必须有业主委员会主任的书面签字方能使用，使用人必须在秘书处做书面登记，且盖章的文件必须在秘书处备案一份。

第三十八条  违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响，由责任人承担相应的责任。

第十章   附 则

第三十九条  本业主大会议事规则由业主大会筹备组拟定，必须经本小区内占专有建筑面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主通过才产生法律效力。

　　第四十条  本业主大会议事规则不得与现行国家法律、法规、及政府文件相抵触，否则，相抵触的相关条款无效。

   第四十一条  本业主大会议事规则对全体业主具有约束力。