万侯园小区管理规约

   (2015年5月3日 万侯园小区第二届第一次业主大会通过)

　　为规范本小区的物业管理，维护全体业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会业主委员会指导规则》、《福建省物业管理条例》及《福州市物业管理若干规定》等法律、法规，结合本小区的实际，制订本管理规约。

第一章  总则

第一条 小区位置：福州市台江区同德路50号
   第二条 本小区内的所有业主应共同遵守物业管理的有关法律、法规和本管理规约的规定，执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决议、决定；积极主动地维护小区业主的各项利益，相互保障小区内的业主的生活、工作不受他人干扰，安全不受威胁；遵守本管理规约以及业主大会、业主委员会制定的管理细则及各项管理规章制度；同时，业主应保证其共居人、承租人、使用人及相关人员遵守本管理规约和相关规定，合理使用物业并承担连带责任。

第二章  业主权利和义务

第三条  业主的权利：
   （一）  按照物业服务合同的约定，享有接受物业服务企业提供服务的权利。
   （二） 参加业主大会，并享有业主委员会委员的选举与被选举权；

（三） 对业主大会的各项议题享有表决权；

（四） 监督业主委员会及物业服务企业的工作，并对业主委员会、物业服务企业就物业管理中的有关问题提出合理意见、建议和要求。
   （五） 监督业主委员会必须聘用三证（营业执照、资质证书、税务证）齐全的物业服务企业。有权监督物业服务收费情况和服务质量，并要求业主委员会和物业服务企业按照规定和期限，公布业主委员会工作经费及物业服务企业费用的使用情况和收支帐目。
   （六）  有权要求异产毗邻部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方拒不维修并造成业主或他人损失的，可向业主委员会投诉直至申请有关部门调解、仲裁或诉讼。
   （七）  对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
   （八）  监督专项维修资金的管理和使用。
   （九）  法律、法规规定的其他权利

第四条  业主义务：
   （一）  遵守社会公德、管理规约和业主大会议事规则，

（二）  执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。    
   （三）  自觉维护本小区内的公共生活秩序，不在共用部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有危险及有毒害物质；并不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

（四）  按照国家有关规定缴纳专项维修资金。

（五）  按时缴纳物业服务费用。
   （六）  不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

   （七）  饲养的宠物，应遵守相关的规定。若犬只毁坏树木绿地，犬主应予赔偿。饲养的宠物在小区公共场所伤人毁物者，将承担法律责任及经济赔偿。
   （八）  业主应对其家属、房客、代理人、雇工、承租人、访客、朋友及其他使用者的疏忽或错误造成对公共物业或其他业主的相关后果承担相应的责任。
   （九）  在小区内随地吐痰、大小便、乱扔烟头及废弃物者，应负责及时清理。不得从楼内向外抛掷杂物。
   （十）  法律、法规规定的其他义务。

第三章  物业的使用和维修

    第五条  在本小区内不得有下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；

（三）违章搭盖建筑物、构筑物；

（四）擅自改变物业规划用途或者外观；

（五）违反规定饲养家禽、宠物；

（六）违反规定摆摊设点、占道经营；

（七）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

（十）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第六条  业主或者使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人，并依法加强监督管理。  业主或者使用人装饰装修房屋的，应当遵守有关规定。

第七条  物业管理企业发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定行为的，应当予以劝阻、制止。对违反有关规定的行为劝阻、制止无效的，物业管理企业应当在二十四小时内报告业主委员会并报告有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时处理。

第八条  业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业管理企业。

第九条  车辆在本小区停车场的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。 本小区内临时停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。

    第十条  物业存在安全隐患，可能危及公共利益或者他人合法权益时，相关业主应当及时维修养护，其他业主应当给予配合。相关业主不履行维修养护义务的，经业主大会决定或者直接按照本管理规约的规定，由业主委员会委托物业管理企业代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由相关业主承担。

   第十一条  物业管理企业与业主发生物业管理争议的，当事人双方可以协商解决；可以向基层人民调解委员会申请调解；也可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院提起诉讼。

第四章  物业服务和相关企业的聘用及其权利义务

第十二条  本小区的业主有权按照《福建省物业管理条例》的规定聘请物业服务企业。在因客观原因未能聘请到物业服务企业的情况下，业主委员会可设立小区物业服务处，暂时行使物业服务企业职责，负责小区公共管理费用的收缴和日常的物业管理。物业服务处的权利和义务参照本章《物业服务和相关企业的聘用及其权利义务》执行。
   第十三条  物业服务企业（小区物业服务处，以下同）与其他专业公司签订的任何服务合同均应经业主委员会批准。
   第十四条  物业服务企业应按每月向业主委员会汇报财务帐并公示。
   第十五条  物业服务企业受万侯园小区业主委员会的委托，根据本管理规约的规定，负责小区日常管理工作，享有本管理规约规定的权利，同时须遵守和履行本管理规约规定的义务和责任。
   第十六条  物业服务企业根据有关法律、法规政策及本管理规约的规定制定各项管理办法、规章制度、实施细则，并经业主委员会批准后，开展各项服务及管理活动。对涉及物业形象及业主权益的有关重大事项，须征求业主委员会的意见，经同意后方能实行。
   第十七条  小区停车场、地下车库是小区全体业主共有物业，应本着先本小区业主后开放的使用原则，向社会公开招标承包。本小区停车场收费及管理办法，由业主大会决定。

   第十八条  物业服务企业负责编制房屋及附属设施、设备年度维修保养计划和大、中修方案并在委托方审核同意后组织实施。
   第十九条   编制并向业主委员会提交年度财务预/决算方案，物业服务收费标准及年度物业管理计划。
   第二十条  物业服务企业因不可抗力中断服务，应尽最大努力将中断服务而造成的损失控制在最小范围内，并在最短时间内恢复其应提供的常规服务。

                    第五章  物业服务费用的交纳

第二十一条  业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交；若物业服务企业能严格按照物业服务合同服务到位，个别业主拒不缴纳相关服务费用,影响到小区卫生、治安管理等无法正常运行从而损害大多数业主利益的情况下，业主委员会可协助物业公司做业主工作，物业服务企业也可向有关部门申请调解、仲裁或诉讼。

第二十二条  业主应按期缴纳物业服务费用及能源费（公摊费用要及时公布）。
第二十三条  空置房应交纳的物业管理费及专项维修基金由该空置房的业主缴纳。
第二十四条  业主转让物业，应与物业服务企业结清物业服务费用；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，可从其约定，但业主负连带交纳责任。

                      第六章  车辆及车位管理

第二十五条  机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里，车辆出入应按要求出示证件。
    第二十六条  机动车应在专门的车位停放，不得占用小区消防通道。

                   第七章  共用部位、共用设施、配套建筑

第二十七条  共用部位、共用设施设备和配套建筑的使用、租用(地下车库有关部位)、维修由业主大会决定。具体事宜办理、合同签订由业主委员会负责。由此产生的全部收入归全体业主，该项收益主要用于补充专项维修资金。

第二十八条  小区共用部位、共用设施设备的修建、改建由业主大会决定，业主委员会承办；
   第二十九条  业主因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内共用道路、场地的，应当与业主委员会或业主委员会授权的物业管理企业就此签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应的赔偿。

                   第八章   专项维修基金的管理使用  

第三十条  专项维修资金的管理和使用应当遵循专户存储、专款专用、公开透明、业主决策、政府监督的原则。

第三十一条  专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。使用专项维修基金（包括利息），由经业主大会决定。属紧急情况，可以由业主委员会决定。

        第三十二条    业主交纳的专项维修资金，应当专户存储、按幢设账、核算到户。业主转让物业时，其专项维修资金账户中的剩余部分随房屋所有权结算过户。

       第三十三条  使用专项维修资金应当具备下列条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期已满；

（二）维修项目符合专项维修资金使用范围；

（三）法律、法规或者业主大会规定的其他条件。

     第三十四条  专项维修资金使用报告由相关业主或者物业管理企业向业主委员会提出。

第三十五条   专项维修资金的使用接受业主监督委员会和有关行政部门的监督。

第三十六条  业主委员会可以根据市人民政府建立的专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。

第三十七条  在专项维修资金尚未到位的情况下，小区电梯、供水水泵维修基金，可暂由物业费中提取50%转入业委会账户，作为维修资金由业主委员会负责管理使用，该专款不得挪为他用，不足部分应由业委会从其它收入中开支，要做到使用合理公开透明。

第三十八条  业主缴交专项维修资金后，业主委员会应及时向房地产行政部门督促移交专项维修资金银行账户。
   

第九章  违约责任和违约纠纷的解决

   第三十九条  业主应自觉遵守本规约的各项规定，违反本规约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。
   第四十条  严重违反本规约且尚未纠正其违约行业的业主，不适合担任业主委员会委员。
   第四十一条  业主对物业服务工作的意见和建议，可直接向物业服务企业提出，也可向业主委员会或业主监督委员会提出，遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决。

                            第十 章  附则

   第四十二条   本管理规约如有与法律、法规、规章和规范性文件不一致的条款，该条款是否无效，由业主委员会与有解释权的机关商定，但不影响其他条款的有效性。
   第四十三条  本管理规约，经业主大会审议通过，自通过之日起生效。规约未尽事宜，由业主大会增补。
   第四十四条  本管理规约生效后，本小区内原有的与本规约相违背的任何合同、文件均自行终止，侵犯业主权利的自始无效。
   第四十五条  本管理规约对全体业主具有约束力。