万侯园小区物业服务标准及收费标准

(2015年5月3日第二届业主大会通过)

根据业主大会决议实行物业自管一年多以来，小区物业管理基本正常有序，为了进一步提高服务质量，规范管理、有章可循，便于业主监督，为业主提供更好的生活环境，业委会参照福州市普通住宅前期物业服务等级四级标准结合本小区实际情况以及物业费收支基本平衡、电梯维护费专款专用的基本原则，制定适合本小区的物业服务标准及收费标准,现予以公布。

收费标准：

1号楼、2号楼、3号楼物业费0.30元/平方米/月,电梯维护费0.30元/平方米/月（专款专用）。4号楼物业费0.30元/平方米/月。

电梯电费、楼道路灯电费按实际用量每月公布分摊费用，住改商的电梯电费50元/单元/月。

商铺物业费2元/平方米/月。

物业服务标准:

（综合服务

服务处设置

  （1）小区内设置管理处，办公场所整洁有序，有必要的办公设备。

2.服务人员要求

  （1）物业服务处主任应具有一定的物业管理工作经验，经业委会研究决定并聘用。

  （2）服务人员配戴标志，仪表整洁，语言、行为规范，服务主动、热情。

  3.服务时间

  物业服务处每天提供 8小时（8：00-12：00，14：00-18：00）客服业务接待，其余时间应有人员值班。

日常管理与服务

  （1） 物业服务处与业委会签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系。

  （2） 有完善的物业管理制度、人员岗位职责和财务制度等。财务收支符合国家相关规定。

  （3） 依法进行承接查验，手续齐全，并有相关记录存档。

  （4） 公示24小时服务电话，及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受 理维修等。业主咨询、投诉在 7天内予以答复处理；业主报急修 4小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达70%以上。

  （5） 服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。

  （6）公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算和其它物业服务代收代付费用情况；每半年 1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊情况。

  （7）每年1次征询并走访业主对物业服务的意见，走访住户不低于50%。对业主提出的意见进行分析并在本2个月内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。

  （8）财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案齐全。

  （9）对违反法规规定和管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关行政管理部门。

  （10）在小区设置醒目、简洁的倡导文明言行的 “遵德守礼”提示牌。

（房屋管理与维修养护

1、房屋结构和房屋维修养护

（1）每年1次对房屋结构进行全面检查，发现异常情况及时报告建设行政主管部门、建设单位并做好记录。

（2）每年1次书面通知业主对空调室外挂机、太阳（空气）能热水器等户外设置物进行安全性检查，排除不安全隐患。

（3）每年1次编制房屋及共用部位、共用设施设备日常管理和维修养护计划。

公共标识

   小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口交通标示齐全、规范；各栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志。

   3、公共门窗、消防器材等

   每周巡查 1次楼梯通道以及其他共用部位的公共门窗、玻璃、防火门、消防器材等配套的共有部位，有损坏现象的两周内恢复正常（物业服务处无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外），巡查、维修和保养记录齐全。

   4、楼内墙面、 顶棚、地面

墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。

   5、房屋外观

   对外墙面砖、涂料等装饰材料进行日常巡视，发现脱落或有脱落危险的、有污迹时及时编制维修计划，适时组织维修，保持房屋外观完好、整洁。

   6、房屋装饰装修管理

  （1）按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。业主、使用人装修前，依规定与装修人签订装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项，并加强监督管理。

  （2）每周至少1次巡查装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及违反管理规约行为的，应及时予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的应在24小时内报告有关行政主管部门。

  （3）装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，并采取围档、遮盖等措施。

（公共秩序维护

人员要求

 （1）配备有秩序维护人员，身体健康，工作认真负责。

  （2）聘用的秩序维护员应无犯罪记录。

  （3）能做好小区公共秩序维护工作，能正确使用消防器材。

  （5）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

门岗

  （1）主出入口24小时值守，边门定时开放并有专人值守，门岗应有重要情况和交接班记录。

  （2）礼貌询问外来人员来意，劝阻无关人员、车辆进入小区。保持小区出入口环境整洁、交通有序。

  （3）协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，协助有关部门制止违法、违规的行为。

巡逻岗

  （1）秩序维护员按照指定路线和时间进行24小时巡逻。对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次，有巡查记录。

  （2）接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，快速到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。

 （3）巡查中发现违规行为、不安全状况等异常情况时，应立即通知管理处，并在现场采取必要措施，按规定及时报告有关部门。

技防设施 和救助

 （1）对安全电子监控系统实施24小时监控并及时记录。对异常情况即时作出反应并记录处置情况。

 （2）监控影像资料、报警记录应当至少留存30日备查，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

 （3）有火灾、治安、暴风雨、公共卫生等突发事件应急预案。接到火警、警情后立即到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。

（共用设施设备运行、维修养护

道路、场地等

   每2周巡查1次道路、路面、 侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水、井盖无缺失，侧石平直无缺损。

景观

   每半个月巡查 1次，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。  

安全标志等

   设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。每 2个月检查1次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

供水系统

  （1）未移交供水企业管理的供水设备 ，每周巡查 1次以上。每半年至少1次对水泵润滑点加油，每年至少1次对泵房、管道等进行除锈、油漆，对水泵实施全面维护保养，保证二次供水正常，泵房整洁。

  （2）高层建筑每年2次对供水系统减压阀进行测压并做好记录。

排水系统

  （1）每半月至少巡查1次污水泵等排水系统，确保 排水系统运行正常。

  （2）每年1次润滑加油。

  （3）每年至少1次对排水系统全面维护保养。

  （4）户外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，及时清掏；化粪池每年清掏1次。

  （5）污水排放符合环保要求。

公共照明

   每周 1次检查路灯、楼道灯等公共照明系统，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，完好率不低于85%，并按规定时间定 时开关。

消防系统

  （1）制定并执行消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。

  （2）消防泵每季启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常。

  （3）消防栓每半年检查1次，消防栓箱内各种配件齐全完好。

  （4）每年检测1次探测器，不合格的应当及时调换。

  （5）每年检查1次消防水带，阀杆处加油。

  （6）每2个月检查1次配备的灭火器，临近失效立即更新或充压。

安防技防系统

   加强对视频监控、楼宇对讲等技防设施日常维护，确保运转正常有效，维护及时。

电梯系统

  （1）每2天至少1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好。

  （2）委托专业维修保养单位进行定期保养，按规定进行安全检测并持有有效的《电梯安全使用许可证》。安排专人加强对电梯保养的监督，并对电梯运行进行管理。

  （3）接到电梯运行故障报告后，物业管理人员30分钟内赶到现场进行应急处理，通知专业维修人员及时到现场维修处理，尽快恢复电梯正常运行。

1应急预案及停水、停电处理

  （1）对设备故障及突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。配备专职水电工2人24小时负责小区供电、供水应急抢修。

  （2）接到相关部门的停水、停电、停气等通知时，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。

（公共区域清洁卫生保洁服务

楼内地面和墙面

   每天 7：00-18：00循环保洁，保持环境整体干净整洁，无明显暴露垃圾和卫生死角，门厅地面每2周拖洗1次；墙面保持无灰尘、无污渍。

楼道、楼梯扶手、栏杆等

   每周清扫 1次，保洁干净、无灰尘。每年全面清洗一次。

消防栓、指示牌等公共设施

   每月清洁 1次，目视表面洁净、无灰尘、无污渍。

墙面、天花板

   每两个月清洁 1次，目视明亮、无灰尘，无蜘蛛网。

公共门、窗等玻璃

   高度 3米以下每月清洁1次，高度3米以上每年至少清洁1次，目视洁净、无灰尘 。

天台、屋顶

   每月保洁 1次，保持清洁、无垃圾。

垃圾收集和清运

  （1）每天及时收集清运生活垃圾至少3次，垃圾桶（箱）无垃圾满溢散落现象、无污迹、无异味。

  （2）垃圾桶（箱）每半个月清洗1次。

  （3）生活垃圾实行袋装，密闭存放，日产日清。

电梯轿厢

   每天湿拖 1次，循环保洁，每周擦抺厢、门壁1次，电梯轿厢卫生干净，轿壁表面光亮，无污迹。

道路地面、绿地

   每天 7：00-18：00循环保洁，保持小区内环境整体干净整洁，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象。

1公共灯具、宣传 栏、信报箱等

   公共灯具每月清洁 1次，目视明亮、无灰尘。宣传栏、信报箱等每月清洁1次，目视洁净、无灰尘；

1景观水池等水景

   每周 1次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物，水体无异味。

12“四害”等消杀预防

   蚊、蝇、蟑螂孳生季节（ 5一10月份）每2月消杀1次，其它季节根据小区情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。

1保洁人员

   人员着统一标识服上班，及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放现象。

（6公共区域绿化日常养护服务标准

修剪

   乔、灌木、绿篱、球每年适时修剪2遍以上 。

杂草清除

   每年除杂草 3遍以上，有效控制杂草孳生，杂草面积不大于8%。

灌、排水

  常年保持有效浇灌，草坪、树木生长良好。

施肥、松土

 （1）树木类按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥、松土。每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施复合肥2遍，满足植物生长需要。

病虫害防治

   定期喷洒药物，预防病虫害，发现病虫害及时灭杀。

扶正、加固

   台风、雷雨天气前做好防范加固措施，并在台风、雷雨天气对部分受影响树木进行扶正，确保做到树木基本无倾倒。

补种

发现枯萎的植物应在 1个月内清除并补种。